前沿拓展：女性服装网店策划书的成本
对于正在寻求资金的风险企业来说，创业计划书就是企业的电话通话卡片。创业计划书的好坏，往往决定了投资交易的成败。
对初创的风险企业来说，创业计划书的作用尤为重要，一个酝酿中的项目，往往很模糊，通过制订创业计划书，把正反理由都书写下来。见后再逐条推敲。创业者这样就能对这一来自项目有更清晰的认识。可以这样说，创业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了创业移入斯设么提爱村企者自己。
其次，创业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资害家，公司创业计划书停乱入损的主要目的之一就是为了筹集资特讲树落宣括乡上尽装金。因此，创业计划绝轻概伤太子字迅医书必须要说明：
(1)创办企业侵满的目的——为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去创办风险企业？
杂方缩义第灯 (2)创办企业妒烈所需多少资金？为什么要这么多的钱？为什么投资人值得为此注入资金？对已建的风险企业来说，创业计划书可以为企业的发展定下比较具体的方发鱼命优练错式向和重点，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。更重要的是，它可以使企业的出资者以及供应商、销史井额调艺混已售商等了解企业的经营状况和经营目标，说服出资者(原有的或新来的)为企业的进一步发展提供则认超跳升触绿满电记资金。
正是基于上述氧道且钱较设载增武盐理由，创业计划书将是创业者所写的商业文件中主要的一个规座令置任求头菜练金觉。那么，如何制订创业计划书呢问？
一、怎样写好创业计划书
井了时 那些既不能给投资者以充分的危处跑谁局击沿信息也不能使投资者激动起来的创业计划书，其终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了创业计划书能“击中目标”，创业者应做到以下几点：
1．关注产品
在创业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查村滑右能市所宪况极纪。这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段？它的独特性怎样？企业分销产品的方法是什么？谁会使用企业的产品，为什么？产品的生产成本是多少，售价是多少？企业发展新的现代化产品的计划是什么？把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和创业者一样对有兴趣。在创业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事——商品及其属性的定义对企业家来说是明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订创业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。创业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”
2．敢于竞争
在创业计划书中，创业者应细致分析竞争对手的情况。竞争对手都是谁？他们的产品是如何工作的？竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点？竞争对手所采用的营销策略是什么？要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，创业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的。在创业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3．了解市场
创业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。创业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。创业计划书中还应简述一下企业的销售战略：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员？企业是使用转卖商、分销商还是特许商？企业将提供何种类型的销售培训？此外，创业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4．表明行动的方针
企业的行动计划应该是无解可击的。创业计划书中应该明确下列问题：企业如何把产品推向市场？如何设计生产线，如何组装产品？企业生产需要哪些原料？企业拥有那些生产资源，还需要什么生产
资源？生产和设备的成本是多少？企业是买设备还是租设备？解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5．展示你的管理队伍
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在创业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。创业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6．出色的计划摘要
创业计划书中的计划摘要也十分重要。它必须能让读者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是创业者所写的后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，它将从计划中摘录出与筹集资金相干的细节：包括对公司内部的基本情况，公司的能力以及局限性，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况的简明而生动的概括。如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。它会风险投资家有这样的印象：“这个公司将会成为行业中的巨人，我已等不及要去读计划的其余部分了。”
二、创业计划书的内容
1．计划摘要
计划摘要列在创业计划书书的前面，它是浓缩了的创业计划书的精华。计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在短的时间内评审计划并做出判断。
计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍；主要产品和业务范围；市场概貌；营销策略；销售计划；生产管理计划；管理者及其组织；财务计划；资金需求状况等。
在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标
和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。在这一部分中，要对企业以往的情况做客观的评述，不回避失误。中肯的分析往往更能赢得信任，从而使人容易认同企业的创业计划书。后，还要介绍一下创业者自己的背景、经历、经验和特长等。企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。
在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题：(1)企业所处的行业，企业经营的性质和范围；(2)企业主要产品的内容；(3)企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求；(4)企业的合伙人、投资人是谁；(5)企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。
摘要要尽量简明、生动。特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。如果企业家了解他所做的事情，摘要仅需2页纸就足够了。如果企业家不了解自己正在做什么，摘要就可能要写20页纸以上。因此，有些投资家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来”
2．产品(服务)介绍
在进行投资项目评估时，投资人关心的问题之一就是，风险企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品(服务)能否帮助顾客节约开支，增加收入。因此，产品介绍是创业计划书中必不可少的一项内容。通常，产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研究和开发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利。
地产全员、全过程、全成本的管控，就是把地产的管理集中优势兵力解决于项目前期阶段，降低项目的风险、实现项目的可控。有的地产提出来，建造项目就像是生产工业化产品一样无误，但实际上地产开发远比工业化产品生产复杂得多，把地产开发当做“标准化”的工业生产，显然并不合适。
今天聊一下地产设计阶段就失控的项目，到底出错在哪里？
1、带病的项目，病迟早就发作
如今的地产开发虽然摒弃了“资金高周转”的开发模式，但是实际上项目开发节点的快速化并没有变化，拿地决策阶段本身时间短、任务重、决策仓促的问题，这容易导致拿到“带病”的项目。
根据标杆企业的数据统计，拿地阶段的项目失控的主要原因：
① 75%的原因来自：前期缺乏数据库或数据库不足，计算错误，计算基础错误、费用计算随意；
②10%的原因来自：前期无相对明确的计算方案，导致实际成本增加的，如基础工程费按建筑预估；
③ 10%的原因来自：地对地块调研不充分，导致成本少算漏算；
④ 5%的原因来自：投资阶段对项目定位不清，导致成本漏算少算，如产品定位不清。
【案例】来源网络
南京某项目地库因投资阶段未考虑场地因素，致使车位在一层车库内不能全部排布，经方案比选终确定为双层地库。
设双层地库解决了地库车位排布问题，双层地库的方案在结构方面节约3088万元，但是在基坑围护、抗拔桩和塔楼地下结构方面增加约1900万元，综合各方面因素双层地库方案优化成本1188万元。
2、定位不严谨的项目，迟早要跑偏
TOP房企认为企业拿地决策对项目生死的影响达40%，那么项目定位对项目的影响达30%，所以定位是否准确至关重要。
定位这件事，始终存在着诸多问题：
（1）项目不定位
项目不定位的事情不是少数，它的危险性等同于“上战场不带枪”。
（2）项目定位不清晰，决策流程不严谨
项目定位牵扯到的部门众多，没有一个有力的运营部门牵头，项目定位以偏概全、数据造假的问题极其常见，这种前提下，定位必然如“上了战场、带了枪却找不到自己的战位”。
（3）定位过高、过低，对自己认知不足
产品定位的很重要基础就是立足于自己，找到适合自身发展的方向，立足于自己的前提就是：企业要有沉淀，管理上的、技术上的等，对自己认识过高就等同于“上了战场、带了枪、找到了自己的战位，却发现对手是坦克军”，对自己认识过低等同于“扛着火箭打苍蝇”，会产生大量的管理庸余，得不偿失。
万科肖劲说：“定位是基于我能干什么怎么干，不是基于我想干什么就干什么”“项目定位就是客户和产品的定位，即在特定的时间节点，特定的资源条件，特定的目标导向下，从认知环境，定位市场，到了解客户，再到确定产品的过程。”
【案例】来源网络
定位变化引起景观标准较大提升，并为了提升示范区果，增加了红线外景观成本，使景观成本大幅上升。
景观成本由原预算的600万元增加到2468万元，净增加1868万元，幅度达到311%。
3、设计未挖潜，利益没有大化
设计阶段是地产开发环节，实现利益大化重要的内容，以设计手法提升项目的价值，从而实现项目的利益大化。
从项目设计总图而言评判项目是否是合理的？各家开发商稍微有些出入：
比如某些追求品质楼盘的开发商认为要坚持“品质优先、兼顾其他”的指导思想，所以在总图排布上倾向于牺牲一定的货值来实现项目空间的组团化、空间关系以及人文属性。
有些开发商则追求货值大化，认为项目一切以适销、快销、满足项目定位为依据，可以牺牲空间关系来进行项目开发。
无论上述现金流企业、利润型企业还是兼顾型企业，除了上述运营差异外，在其他设计挖潜上，其实表现是一致的。
比如：红线内外资源一定要大化利用，尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。
【案例】来源：POLY技术汇
“江景资源由东向西依次递减，临江的建筑视线多余西侧建筑。从视线角度来剖析建筑布局，对场地东侧建筑采用错开布置，更有利于将湘江景观资源引入小区内部，赋予西侧建筑更多的江景面。同时南侧建筑偏转45度外部面住宅享受江景，达到视线佳状态。”
4、成本策划未先行，失控也在转念之间
有些地产项目成本一旦失控，便追究设计的责任，认为设计对成本的约束高达80%以上，理应承担80%的成本失控责任，这是一种推脱责任甩锅的表现。
进入新时代，地产成本管控的逻辑早就发生了变化，以“成本策划、成本耦合”的管控策略早就在TOP企业中施行。成本策划，显然并不是一个设计部、成本部或者其他部门单方面可以做到的工作，必须举全项目之力实现项目的成本控制。
成本策划要做到“看得见、摸得着、控得住、有竞争力”。
有的开发商认为，成本策划的关键是把控好地下成本不失控的风险，因为地下工程如车库指标、桩基、支护降水、土方量是复杂、难预估成本的分项工程。
5、核心指标失控
对于地产项目核心的指标便是利润率，所有的地产行为都是围绕着利润进行开展的。对于利润而言，一方面是货值，一方面是成本，大化的开源节流是实现利润大化的基本原则。
对于利润指标而言，从设计角度来说，重要的便是指标数据，这才地产设计人尤其是关注的地方。
核心指标数据包括：容积率、地上地下面积及配套面积、建筑密度、高度、停车位指标、绿地率、户配比等。
这些指标一旦失控，将对项目产生无法挽回的损失。戳这里，一键对标成本力
【负面案例】
1、投策阶段：车位配比住宅1个/户，公建1个/100㎡，地面停车率10%；
2、落地阶段：车位配比住宅1个/100㎡，商业1.5个/100㎡，住宅全地下，公建地面停车率30%，学校全地上，地下增加247个车位，地下车库面积增加约8200㎡。
问题总结：
注意落实项目公建部分车位配比，增加地面停车率，尽量减少地下部分面积。
6、图纸质量堪忧，影响成本及施工进度
每个项目施工过程或多或少都会产生变更。设计变无法完全避免，但变更太多，不仅项目签证费用大幅超额，施工进度也会被严重耽误。
比如在在方案设计阶段未对后期深化阶段审图、报规问题充分预估，终施工完成后才发现存在以调整或优化的问题。
比如某项目，方案设计中将出租车的临时泊车位置放在会所的正前方。但后续设计过程中，该楼栋地下室增设夹层，抬高一层标高，楼前设了大台阶与雨棚。而该建筑退红线距离较小，增设台阶后出租车临时泊位被推移至红线外，不满足规划及审图要求，终不得已将泊车位移到楼栋的侧面，影响了业主使用会所的体验。
案例来源：明源地产研究院
7、团队不稳定，风险成倍增加
地产开发讲究连续性，这里的连续性不仅仅是制度、体系、定位、成本管控等连续，更多的是人员团队的稳定性。
现在很多企业项目开发中，人员极度不稳定，甚至有些项目设计还没开始，营销团队、设计团队整体被换掉了，有些项目在开发过程中，管理团队已经被换过好几次了。
团队不稳定，带来项目的拉跨，现在已经常态化了，地产人你怎么看？
文章来源：胖栋有话要说，文章已获授权，对原作者表示感谢！
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