前沿拓展：临期化妆品品牌香水排行榜
CHA来自NEL、Dior、菲拉格慕、范思哲、伊丽莎白雅顿、巴宝莉、阿玛尼、兰蔻、祖马龙、圣罗兰。
1、CHANEL
CHANEL（香奈儿）来自法国巴黎的知名时尚品牌，由加布里埃香奈儿于1913年创立，产品线涉及服装、珠宝饰品及配件、化妆品、护肤品、香水。这款香奈儿5号之水是香奈儿第四代专属调香师奥利维耶·波巨对经典五号的重新演绎，延续了五号香水的经典，却又更多了清新。
2、Dior
始终保持高级华丽的设计路线，做工精细，迎合上流社会成熟女性的审美品味，象征着法国时装文化的高精神 ，迪奥品牌在巴黎地位极高。Dior迪奥香水是一个历史悠久的香水品牌，目前拥有多款香水。其中早的一款香水于1947年推出。
与众不同的真我香罪地座责倍仍知水由迪奥调香师Francois Demachy设计，兼具醉人魅力和本真个性，香水散发依兰花、玫瑰、茉莉等多种花香，性感迷人而不过分浓重。
3、菲拉格慕
菲述稳青农拉格慕是意大利的女鞋王国，1972年诞生，改宣独察者件决科全目前拥有多款香水。其2003年诞生至今的梦幻淡香水系列，由知名调香师阿特列斯调制香味。
设计师Sylvie 院益De France设国非红存屋品远殖计瓶身，谨献给乐观无忧、掌握自己未来的女人。香水散发淡淡花果清香，夹杂着淡淡的甜味，仿佛让人置身纯美大自然，既诱惑又温柔。
4、范思哲
香水很早就是詹尼·范思哲的重要业务之一。他的第一款香水是女用的，就叫“詹尼。范思哲”，1981年问世，是一款花香柏香型的香水，香水瓶被设计成引人注目的钻石形，棱形的底座，还织令年有56个切面的瓶身。
范哲思粉水晶为优雅知性的职场魅力女性设计，前调是酸酸跑殖集火斯扬甜甜的石榴味，犹如少女般梦幻。随后是牡丹的气息，略带脂粉多了点小女人的气息，优足已移神强门虽了快卷雅而妩媚还有一点小个性，植判尼小山图非利小时尚的轻熟女。
5、巴宝莉
1891年，巴宝莉在伦敦Haymarket开了第一家店，时至今日，巴宝莉经典的格子图案、独特的布料功能和大方优雅的剪裁，已经成为了英伦气派的代名词。
红粉恋歌香水流淌出来的动人旋律，轻柔、细腻、愉悦、空想。这支充满俏皮玩趣及无限活力的粉红风格，承现了Burberry风格系列所蕴含的青春精神。
2022年是跌宕起伏的一年，接连的疫情及管控不断冲击着市场。当大家的目光被悲观情绪和经济不确定性所吸引的同时，北京商业地产市场也迎来了政策端的重大改变。临近年底，疫情管控政策的大幅度调整获得所有从业者的高度关注，这使得各方积极调整对于未来的预期及中短期的策略，重燃复苏期望。
压力点北京甲级办公楼全年净吸纳量同比变化: -81%；全市办公楼市场万平以上成交数量同比变化: -50%经济增速同比大幅回落，北京甲级办公楼全年净吸纳量仅录得19万平方米，与去年的百万级净吸纳量相比降幅达81%。五月疫情遏制市场复苏势头，下半年租赁交易以续租、中小型面积为主。全年全市办公楼市场万平以上成交仅录得20余宗，相比去年数量减少一半，而2,000平方米以下的中小型面积成交总数占比则高达79%。TMT头部企业退租活动频繁，在中关村区域退出面积总计超15万平方米，望京区域超过5万平方米。空置与供应双重压力使相关业主持续下调租金。高光点北京甲级办公楼平均空置率：10%；北京办公楼市场租金下调范围：＜1%北京办公楼市场基本面稳健，租金有所浮动但未受到本质冲击。因市场韧性较强，北京甲级办公楼平均空置率维持在10%的健康水平，稳居一线城市中低空置。科技企业的退租面积主要集中在过去快速扩张时期租赁的非标及改造物业中，对高品质甲级办公楼市场的影响有限。待部分陆续完成整合后，预计TMT行业仍将保持较高韧性，持续支撑租赁市场。高品质项目租金依旧稳定，与去年相比依然有6栋楼宇录得租金上涨，且61%的项目因入驻率维持在较高水平，租金仍保持稳定。而新兴子市场租金高速增长有望引领未来租金回升。
压力点科技企业今年在全市范围内退租面积：30+万平方米全市需求总量中源自科技行业的贡献有所下降。今年全年甲乙级办公楼市场租赁成交量缩减50%，科技行业全市场成交总量相比去年更是缩减三分之二。成交集中在2,000平方米及以下的中小型面积，成交数量占比近80%。科技行业呈现人员收缩趋势。根据3家TMT头部企业公布的上半年员工人数情况，腾讯、小米同比减少2%，美团员工人数下降10%。科技企业聚集区域退租活动频繁，市场遭遇波动。今年科技企业于全市范围内退租的面积已超过30万平方米。在需求减弱、空置面积激增的双重压力下，个别项目因楼内面积空置期过长，租金降幅甚至超过50%。高光点需求整合是退租主因，有利于企业高发展。此前TMT企业高速扩张，办公面积分散、缺乏系统的不动产管理策略。经过整合调整期后，头部企业多选择租赁、购买大面积连层空间或整栋物业，也有利于企业内部的高协同发展。头部企业退租对甲级办公楼市场影响十分有限。在先前高速扩张时期，TMT头部企业为满足短期过渡需求，扩张面积大多分布在非标、改造等办公项目。今年的退租面积主要集中在上述非标物业中，对高品质甲级市场影响有限。科技行业结构化调整并非需求遏止，头部企业持续长远发展看好。科技行业持续寻找新赛道、新的增长点，整体发展趋势保持稳健，企业的战略探索利好长远发展。
压力点办公楼潜在的新增供应：1,540万平方米北京全市城市更新规模达2.45亿平方米，由朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区城四区组成的中心城区可更新存量约1.24亿平方米，若10%的建筑可适用于商业地产改造，将达到1,240万平方米的体量，几乎相当于目前北京市甲级办公楼市场存量。北京商业地产的供需格局和投资故事或将悄然改变。北京对供给侧的严格限制，推动办公楼市场多年来表现火热。但适度宽松政策所释放的空间资源将打破现有供不应求的市场格局。高光点减量发展是北京城市建设的基调，政策调控为市场开放增量机会。在此前减量限容举措颇具成之后，北京需要为下一阶段的产业升级打好基础，通过腾退置换为高精尖产业发展提供空间和小范围的增量机遇。而更多老旧资产改造机会的涌现也将推动高品质市场迎来新鲜血液。对于现阶段及未来中短期的市场供需格局基本不会产生影响。从新版禁限目录的影响来看，第一道绿化隔离地区范围内的供地计划将从今年开始逐步启动，在五年以内（2026年以前）集中入市的可能性较低。而未来5-10年间新增办公空间的逐批入市也不会集中对市场产生竞争。
金融街
压力点部分租户外迁，空置压力罕见上升。高昂租金门槛抑制多元需求增长。高光点1,800+家知名企业；全市金融业增加值: 40%作为金融管理部门“一委一行两会”的所在地，拥有金融管理中心的政策优势。历经三十年的成熟金融商务区。在过去八年是全市需求增量第一名，其中52%的增量面积集中在这里。目标租户抗风险能力强。2022年全市38%的金融企业聚集于此，优质企业租金承付能力高，发展更为韧性。丽泽
压力点北京供应性格局正在改变。市场环境不确定性因素增多。高光点从2020年末到2022年末丽泽办公楼市场空置率: 从90%到34%供应稀缺，区位优越。丽泽是成为承接金融街、 CBD 等区域辐射需求的主阵地。租金差异提升市场竞争力。丽泽区域平均净有租金不到全市平均租金的一半，是目前北京甲级办公楼市场中性价比高的片区。疫情催化丽泽加速发展。承接众多大面积的企业搬迁需求或整合机会。
压力点餐饮行业关店面积占比：34%2022年北京零售地产市场环境承压遇冷。北京前十一个月社会消费品零售总额1.27万亿元，同比下降6.3%；全年仅有三个月录得同比正增长。市场环境压力传导，购物中心租金持续下跌。全市仅有9个标杆项目维持租金平稳，其它物业租金均有不同程度的下调。品牌扩张升级更为谨慎，租赁活跃度显著下行。餐饮行业关店面积占比达到34%，近60%为100平方米以下的饮品、小吃店铺。据业主财报，零售地产物业租赁收入承压。2022年上半年，多家上市企业公布的零售物业租赁收入均出现不同程度的下滑。高光点2022年末市区购物中心的空置率：7.9%；2022全年零售地产净吸纳量：4.6万平方米北京市零售消费两轮回落，复苏动能集中在餐饮板块。北京八月复苏时期，社会消费品零售总额同比增长0.3%，餐饮收入增长11.4%。年末本轮市场信心修复或将继续由餐饮板块引领。优质零售项目空置水平较低，印证需求仍存。市区购物中心的空置维持在7.9%水平。同时，即使有两个季度净吸纳量为负数，全年净吸纳量仍能达到4.6万平方米。零售环境短期遇冷，但不乏逆势吸金业态。运动类品牌持续扩张，“滑雪经济”、“精致露营”热度延续。新能源汽车、临期和特价商品、香水香氛等细分品类也有增长。北京建设国际消费中心的目标持续推进。据北京市商务局数据，2022年前三季度共有616家品牌首店落地北京，为商场催生新的消费场景和话题热点。
压力点 2022北京大宗交易市场成交总额：268亿元；2022北京大宗交易市场交易额同比变化：-57%大宗交易市场表现低迷，全年累计成交总额仅为268亿元，与2021年相比下降57%，较过去5年均值低47%。同时，成交宗数也录得过去5年低值。投资人出手更加谨慎，大宗交易市场处于价格调整期。多国央行密集加息，国际资本面临回流；境内外投资人差旅进京活动受限，对投资活跃度存在一定影响。从物业类型角度，办公楼、零售物业租金下行，降低了投资人对溢价项目购置意愿。高光点2022年大宗交易市场办公物业成交占比：66%；自用买家成交占比：44%北京市场底蕴犹存，价格预期调整有望带动成交量回升。从全年的大宗成交来看，资产多以卖家降价或法拍形式达成交易。市场中价格预期的调整，有望进一步缩短买卖双方博弈期，加速市场活跃度提升。物流、产业园区等物业热度持续上涨，受投资人及自用买家青睐。2022年，北京大宗交易中办公物业的成交额占比为66%，产业园物业占比超18%，较往年有所上升。北京物流租金逆势增长，新竣工的高标仓、冷库类项目基本在入市前完成去化。自用买家趋于活跃，投资人类型更为多样化。外资投资人在决策上更为谨慎，成交占比约22%，倾向于与本土机构合资出手。另外，2022年自用型买家成交额占比44%，主力成交类型为产业园物业。
压力点宏观环境：GDP增速缓慢，消费动力持续不足。IMF预计中国经济2022年增长率为3.2%，多研究机构2023年中国GDP增速预测在4.5%左右。办公楼：未来入市约29万平方米，供应侧压力增大。预计2023年租金水平将出现先抑后扬的趋势，甲级办公楼全年租金增长率预测在0.3%以内。零售：疫情影响延续，行业将持续承压。预计自2023年下半年，核心项目有望引领租金缓慢回升，同比增幅0.4%，并从2024年起带领全市步入恢复周期。高光点政策积极影响将在未来落地显。随着“二十大”稳增长、稳楼市一揽子政策和接续政策措施落地显，长期对国内经济复苏产生积极应，刺激市场复苏。尽管需求动力不足，特价房吸引力持续。通过优惠租赁政策的刺激，预计部分优质项目空置面积将在明年内得以去化。入驻率先达到中高水平的项目，将会在较短周期内阶梯式提升租金，或有望带动局部区域内的租金回升。物流板块未来依旧是具韧性的板块之一。2023年物流市场全年租金涨幅预计将达到3.8%，低空置、供不应求的趋势将延续，仓储机器人等新兴技术的实现和即时零售需求的增加也给物流仓储带来更多发展机遇。投资人将持续关注具有价格优势的资产。高新技术及生命科学产业的快速发展带来新的需求增长点，投资人积极寻求优质产业园机遇；高品质的仓储物流、城市更新的绿色改造、具有价格优势的资产，也将持续吸引投资人的目光。2022年的北京商业地产市场很难用一个的词汇来表述，这期间好似充斥着负面的情绪，表现欠佳的指标以及无处不在的疫情影响。来到年底，市场灰度进一步增加，办公楼市场面临着全光谱市场超过600万平方米的空置压力，零售市场勉强维持着门可罗雀的日常经营，投资市场中也仅剩下了“法拍”、“抄底”这一种声音。
展望2023年，北京商业地产市场的关键词应该是希望。中短期内，市场不会发生类似于2021年的爆发式增长，而是需要时间去解决当下的各类问题，通过策略调整，打造恢复基础，逐步向正确的方向发展，就好像一场大病初愈，缓步但坚实的迈向一个复苏的未来。
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拓展知识：临期化妆品品牌香水排行榜
香水品牌排行榜前十名如下
1、香奈儿Chanel，香奈儿是法国品牌在全世界都有名气，经营范围广泛香水并不是其主业，主营服装珠宝饰品及其配件化妆品护肤品等等，香奈儿一直保持着高雅简洁精美的风格，突破传统也是它的一大特色。
2、迪奥Dior，迪奥是一个法国时尚消费品牌，并且是lv的母公司，经营范围包括女装男装首饰香水化妆品童装等等，Dior在法语中是上帝和金子的组合，金色后来也成了Dior品牌常见的代表色。
3、兰蔻LANCOME，兰蔻是高端化妆品牌，经营范围涉足护肤彩妆香水等，兰蔻的品牌形象是一朵含苞欲放的玫瑰，兰蔻一直以其独特的品牌理念实践着对全世界女性美的承诺，给爱美女性带去了美丽与梦想。
4、娇兰Guerlain，娇兰这个品牌本就是以香水发家的，主要经营范围也是香水护肤品还有保养品等，娇兰还是巴黎皇室贵族保养品品牌，创建至今已有近200年的历史，娇兰家族经历4代Guerlain香氛师，共推出300多种香水。其中几款更是成为世界上很具收藏价值的香水。
5、JEANPATOU，这是世界上成本高的香水之一，由花材与精油的制作方法闻名于世，极少数拥有专业的调香师的香水公司之一，其旗下的香水品牌Joyjeanpatou诞生于1930年，之后在2001年被P&G收购。
6、博柏利Burberry，博柏利是一个英国传统风格比较重的品牌，主要经营产品是雨衣雨具还有丝巾，香水只是其中一个副业，熟悉Burberry的人们一看到Burberry格子就如同看到了自己心爱的品牌，博柏利的风衣和香水在世界有很高的人气度。
7、莲娜丽姿ninaricci，莲娜丽姿原本是以服饰起家的一家公司，后来以香水闻名全世界，是世界十大香水品牌之一，NinaRicci的品牌创立者是出生于意大利的NinaRicci，她是30年代巴黎杰出的服装设计师之一。
8、阿玛尼是全世界有名的品牌之一，在意大利品牌中有着不可替代的地位，主要经营范围有很多，随着阿玛尼时装领域的扩大之后，阿玛尼公司也逐渐朝着其他时尚领域发展，并于1982年开创了Armani阿玛尼香水公司。
9、古驰是意大利有名的一个服装品牌，但是同时也是世界香水十，目前产品已经涵盖服装皮包皮鞋手表，家饰品宠物用品丝巾与领带，更在1975年推出古驰香水产品。
10、宝格丽Bvlgari，宝格丽本是意大利的一个珠宝品牌，以制作精美的银器起家，后发展多元化，经营产品还增加了珠宝饰物、手表还有香氛产品，宝格丽的香水就以其高雅、永不过时的独特馚馨立刻赢得国际时尚界的青睐。
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